Ny lov om ægtefællers økonomiske forhold – i relation til køb af fast ejendom.

Skal du til at købe fast ejendom, skal du være særligt opmærksom på nye regler i lov om ægtefællers økonomiske forhold, som træder i kraft den 1. januar 2018.

Pr. 1. januar 2018 træder den ny lov om ægtefællers økonomiske forhold i kraft. Fra lovgivers side er formålet med loven bl.a. at skabe mere enkle regler samt udvide aftalefriheden for ægtefæller om deres økonomiske forhold.

Mange af de grundlæggende principper for ægtefællers retsstilling videreføres i den nye lov, herunder videreføres princippet om særråden (at ægtefæller råder over egne aktiver) og særhæften (at ægtefællerne som udgangspunkt ikke hæfter for hinandens gæld). Ligeledes bibeholdes ligedelingsprincippet, dog indføres en ny terminologi, idet det velkendte udtryk ”fælleseje” ændres til ”delingsformue”, idet det oprindelige udtryk ”fælleseje” ofte blev misforstået som ”et aktiv, der ejes af ægtefællerne i fællesskab”.
Endelig fastholdes de velkendte former for særeje (skilsmissesæreje, fuldstændigt særeje og kombinationssæreje). Det har i praksis været diskuteret om et såkaldt sumsæreje (dvs en aftale om, at et bestemt beløb skal være særeje, mens resten af den pågældende ægtefælles formue skal være delingsformue), gyldigt kunne oprettes. Denne tvivl fjernes nu, idet loven nu endegyldigt fastslår, at ægtefællerne gyldigt kan aftale sumsæreje. Som endnu en ny ting giver loven mulighed for at ægtefællerne ved ægtepagt aftaler, at en nærmere specificeret gæld, skal holdes udenfor delingsformuen.

Men det er særligt reglerne om sammenblanding af særeje og delingsformue samt om arv og gave, der er relevante ift fast ejendom.
Herunder er det også værd at nævne, at med den nye lov fjernes kravet om oprettelse af gaveægtepagt ved overdragelse af gaver mellem ægtefæller. Gaver mellem ægtefæller kan fremover ydes frit og uden formkrav, herunder uden tinglysning, uanset hvor stor gaven er. Dette vil fx være aktuelt ifm overdragelse (hel eller delvist) af fast ejendom, til den ægtefælle, der ikke tidligere har stået som ejer af ejendommen. En sådan overdragelse af fast ejendom, skal dog fortsat tinglyses som adkomst i tingbogen.

De nye regler er komplicerede og vil uden tvivl efterlade mange med uafklarede spørgsmål, hvorfor det anbefales at kontakte en advokat med speciale i fast ejendom, der tillige kan vejlede om konsekvenserne af de nye regler. Nedenfor er angivet et par eksempler, som ofte forekommer i praksis, og som pr. 1/1-18, kan give store udfordringer for ægtefæller med særeje (fx arvede særejemidler) og delingsformue:

1.
En ejendom erhverves med en kontant udbetaling på 20% af købesummen, mens de sidste 80% finansieres med realkreditlån. Udbetalingen kommer fra mandens særeje. Begge ægtefæller står på skødet og ejer således 50% af ejendommen hver. Efter de nye regler, der træder i kraft pr. 1/1-18, vil mandens 50% af ejendommen, herefter tilhøre manden som hans særeje, og derfor ikke skulle deles i tilfælde af separation og skilsmisse. Hustruens 50% af ejendommen er delingsformue, og skal derfor indgå i bodelingen i tilfælde af separation og skilsmisse.
Det er ingen nedre grænse for indskuddets størrelse og i teorien kan et indskud af særejemidler på 1 kr., hvor den øvrige købesum lånefinansieres medføre, at hele ejendommen tilhører den ægtefælle, der har foretaget indskuddet, som dennes særeje.
2.
Ejendommen erhverves for hustruens særejemidler, men da ejendommen er et håndværkertilbud, renoverer ægtefællerne løbende ejendommen gennem de næste 5 år. Renoveringen sker med midler fra delingsformuen. Efter 5 år skilles ægtefællerne, og spørgsmålet er nu om ejendommen er særeje eller delingsformue. Både efter de hidtidige og nye regler, der træder i kraft pr. 1/1-2018, bestemmes aktivets (her ejendommens) status ved erhvervelsen. Derfor tilhører ejendommen fortsat hustruens særeje, selvom ejendommens værdi er forøget betragteligt gennem renoveringen udført med midler fra ægtefællernes delingsformue.
3.
Hustruen køber en ejendom til 3 mio. kr., og lægger i udbetaling 50.000 kr., som stammer fra arvede særejemidler samt 50.000 kr. med midler fra delingsformuen. Resten af købesummen lånefinansieres. Ejendommen er herefter brøkdelssæreje, hvor særejebrøken er ½ (delingsformue 50% og særeje 50%). Dvs sælges ejendommen med et provenu på 1 mio. kr., tilhører 50% af provenuet hustruen som særeje og 50% indgår i delingsformue.

I alle 3 ovennævnte eksempler er der en betydelig risiko for, at der opstår en utilsigtet skævdeling i tilfælde at separation og skilsmisse. Ægtefællerne bør derfor ifm. køb af fast ejendom, nøje drøfte deres situation med en advokat, der kan rådgive om, hvordan ægtefællerne bør håndteres disse problemstillinger. Oftest vil der være behov for at sikre den ene eller begge af ægtefællerne ved, at der oprettes en ægtepagt om særeje. Endvidere bør det overvejes, hvis ægtefællerne i øvrigt ikke opretter en egentlig ægtepagt, om der ifm erhvervelsen af ejendommen bør oprettes et dokument, der redegør for, hvor et evt. kontant indskud stammer fra (særeje eller delingsformue). Dokumentet kan danne grundlag for et reguleringskrav for den ægtefælle, der ifm. en evt. skilsmisse flere år senere, ellers vil komme til at stå urimeligt ringe.

Har du spørgsmål til den nye lov, herunder til hvordan den nye lov vil påvirke din / jeres økonomi, eller har du i øvrigt behov for rådgivning ifm. køb af fast ejendom, er du naturligvis velkommen til at kontakte os for en uformel drøftelse.